Szukasz zabezpieczenia finansowania na zakup nieruchomości? Z pewnością w ofercie banków spotkałeś się z produktem o nazwie hipoteka umowna. Bez obaw. Tym mianem określa się każdy rodzaj hipoteki, która jest spisywana na podstawie umowy i zabezpiecza z góry określoną kwotę. Z tego artykułu dowiesz się dokładnie, co to jest hipoteka umowna, co zabezpiecza, na jaką kwotę oraz na czym to wszystko polega.

Spis treści:

Hipoteka umowna – co to?

Czym jest hipoteka umowna? To nic innego, jak rodzaj zabezpieczenia wierzytelności. Mogą to być zarówno wierzytelności bankowe, jak i inne. Najczęściej jednak dotyczy to tych pierwszych. Jak sama nazwa wskazuje, tego typu hipoteka występuje wtedy, gdy zostaje zawarta umowa pomiędzy dłużnikiem a wierzycielem. Spisuje się ją po to, aby zabezpieczyć wierzyciela i jego interesy. W praktyce oznacza to, że przykładowo przy kredycie hipotecznym brak jego spłaty zabezpieczony jest nieruchomością. Ta staje się własnością wierzyciela, o ile nie zostanie spłacona przez dłużnika zgodnie z przyjętym harmonogramem spisanym w umowie.

Hipoteka umowna zazwyczaj podpisywana jest w banku przy zakupie nieruchomości. Jeżeli ta ostatnia jest nabywana przy udziale środków z kredytu, to jej współwłaścicielami stają się zarówno kredytobiorca, jak i bank. Status ten utrzymuje się aż do momentu pełnej spłaty zobowiązania. Oznacza to, że hipoteka umowna to nic innego, jak dobrowolne przepisanie części prawa do nieruchomości na osobę trzecią lub instytucję współfinansującą jej zakup. Dzięki temu chronione są interesy podmiotu udzielającego kredytu. W jednym z naszych artykułów pisaliśmy o tym, w jakim banku najlepiej wziąć kredyt hipoteczny. Warto też zajrzeć do naszych materiałów, w których piszemy o kosztach okołokredytowych, które powinno wziąć się pod uwagę przy hipotece. Wśród nich znajdują się m.in.: prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego, ubezpieczenie kredytu hipotecznego czy też oprocentowanie kredytu hipotecznego.

Jak ustanowić hipotekę umowną? W tym celu należy podpisać umowę kredytową. Zawierają ją kredytobiorca oraz instytucja udzielająca kredytu. Za każdym razem zawarcie hipoteki umownej musi zostać poświadczone umową lub aktem notarialnym i nie ma z tym zakresie wyjątków. Ten rodzaj hipoteki jest ważny tylko wtedy, gdy właściciel/nabywca nieruchomości wyraża dobrowolną zgodę na jej ustanowienie w ramach zabezpieczenia. W momencie gdy bank udziela kredytu na zakup nieruchomości, to hipoteka umowna zaczyna obowiązywać, jednak formalnie liczy się ją dopiero po dokonaniu wpisu w księdze wieczystej. Przed dokonaniem wpisu należy wypełnić formularz KW-WPIS i podać w nim takie dane jak:

  • nazwa właściwego Sądu Rejonowego;
  • numer księgi wieczystej nieruchomości;
  • wskazanie żądania dokonania wpisu do księgi wieczystej;
  • dane uczestników podstępowania;
  • wykaz ewentualnych załączników.

Podstawowe elementy takiej umowy to:

  • data złożenia przez właściciela oświadczenia o ustanowieniu hipoteki umownej;
  • data złożenia przez wierzyciela oświadczenia o udzieleniu kredytu;
  • wysokość wierzytelności pieniężnej zabezpieczanej hipoteką umowną;
  • numer księgi wieczystej nieruchomości, której dotyczy umowa;
  • kwota, do której ma być ustanowiona hipoteka;
  • dane dłużnika i wierzyciela.

Hipoteka umowna w kwocie czy do kwoty? Standardowo ustanawia się ją do określonej kwoty. To, ile wynosi hipoteka umowna, zależy m.in. od przedmiotu transakcji i wysokości kredytowania. Należy jednak pamiętać o tym, że jej wysokość nie może być wyższa niż rzeczywista wartość nieruchomości.

Podstawowe rodzaje hipoteki

W polskim prawodawstwie wymienia się kilka rodzajów hipoteki. Należą do nich:

  • hipoteka umowna zwykła – ustanawiana na podstawie dobrowolnego oświadczenia;
  • hipoteka przymusowa – ustanawiana odgórnie np. na podstawie decyzji sądu;
  • hipoteka łączna – obejmująca kilka nieruchomości;
  • hipoteka umowna kaucyjna – zniesiona w Polsce w 2011 roku, ustanawiano ją w ramach zabezpieczenia wierzytelności do danej kwoty.

Hipoteka umowna – co zabezpiecza?

Jak podano w przykładzie hipoteki umownej, może ona zabezpieczać zaciągany dług na różnego rodzaju inwestycję. W Polsce najczęściej ma to zastosowanie do rynku nieruchomości. Definicja hipoteki umownej oraz kluczowe zasady jej obowiązywania zostały spisane w polskim prawie. Zastosowanie mają tu Kodeks cywilny oraz Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 roku. Zgodnie z jej zapisami hipoteka umowna może zabezpieczyć kilka wierzytelności jednocześnie, które na podstawie różnych stosunków prawnych przysługuję jednemu wierzycielowi.

Przepisy regulują również to, kiedy wygasa hipoteka umowna. Dzieje się to w momencie spłaty całego zadłużenia na rzecz wierzyciela. Wówczas nieruchomość zostaje uwolniona od hipoteki. Dzięki temu można złożyć wniosek o usunięcie wpisu hipoteki umownej z księgi wieczystej nieruchomości. Wykreślenie hipoteki umownej zazwyczaj trwa kilka miesięcy.

Oczywiście hipoteka umowna może zabezpieczać nie tylko kredyt hipoteczny. W praktyce tym rodzajem hipoteki można zabezpieczyć każdą inną wierzytelność, o ile właściciel nieruchomości dobrowolnie wyrazi na to zgodę. Oznacza to, że hipotekę umowną można stosować do różnego rodzaju kredytów oraz innych wierzytelności i robi się to po to, aby zabezpieczyć interes wierzyciela i zdeterminować dłużnika do terminowej spłaty obowiązujących należności. W związku z tym hipoteka umowna zawierana jest m.in. w ramach zabezpieczenia wykonania usług o wyższej wartości czy też dostawy towarów o wyższej wartości łącznej.

Koszt hipoteki umownej to 200 złotych opłaty sądowej, która płacona jest przez wszystkie osoby chcące dokonać wpisu hipoteki na rzecz banku lub innego wierzyciela. Kwota może zostać zapłacona przez jedną stronę lub podzielona przez obie strony.

Hipoteka umowna – jaka kwota?

Wysokość hipoteki umownej zależy od kilku czynników. Banki mają własne standardy i regulaminy w tym zakresie. Oczywiście uwzględnia się kwotę, która przekracza kwotę udzielanego kredytu. Zazwyczaj w Polsce hipoteka umowna stanowi od 150% do 200% wartości udzielanego kredytu. Warto więc zapoznać się z ofertą banków w Polsce. Ta może się znacząco różnić. Na podstawie dokładnej analizy łatwiej będzie o podjęcie optymalnej decyzji w zakresie realnych oszczędności oraz wszystkich kosztów związanych z obsługą produktu bankowego, w tym kredytu.

Pamiętaj o tym, aby każde zobowiązanie było dostosowane do Twoich rzeczywistych możliwości spłaty. Unikaj brania więcej niż jednej pożyczki, ponieważ może to doprowadzić Cię do niewypłacalności i wpędzić w tarapaty finansowe.

Hipoteka umowna – przedawnienie

Zgodnie z definicją prawną hipoteka umowna to ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości, które ustanawia się na rzecz wierzyciela w celu zabezpieczenia spłaty zobowiązania. Tym samym hipoteka tego typu nie ulega przedawnieniu. Jest to związane z tym, że przedawnieniu może ulec tylko wierzytelność, którą zabezpiecza hipoteka, a nie sama hipoteka umowna. To ważna informacja dla wierzycieli, którzy wciąż mogą dochodzić swoich praw w postaci nieruchomości obciążonej. Wszelkie wątpliwości w tym zakresie warto omówić z radcą prawnym, który specjalizuje w zagadnieniach z tego obszaru. Wszystko po to, aby uniknąć ewentualnych niejasności czy też błędnej interpretacji przepisów prawnych.

Hipoteka z czasem wygasa. W większości przypadków następuje to w momencie spłaty ostatniej raty zobowiązania. Oczywiście nie trzeba kierować się tylko harmonogramem, ponieważ możliwa jest wcześniejsza spłata kredytu. Hipoteka może wygasnąć również, gdy dług zostanie potrącony lub dłużnik zostanie z niego zwolniony. Jeżeli wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej następuje bez ważnej podstawy prawnej, to hipoteka ta wygasa po upływie 10 lat od momentu jej wykreślenia.

Interesuje Cię tematyka finansów i kredytów? Zachęcamy do zapoznania się z innymi naszymi artykułami z tej kategorii. Pisaliśmy m.in. o tym, gdzie najłatwiej dostać kredyt konsolidacyjny. Dostarczamy wiedzę finansową dla każdego, którą prezentujemy w przystępnej formie. Zapraszamy do lektury.